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9.7 부동산대책 135만호 공급: 수도권 착공 드라이브와 LH 직접시행 공공택지 정책
정부가 수도권 주택 시장 안정을 위해 칼을 빼 들었습니다. 9.7 부동산대책 135만호 공급은 2026년부터 2030년까지 5년간 수도권에 연평균 27만 호, 총 135만 호의 주택을 공급하는 것을 목표로 하는 대규모 정책 패키지입니다. 이번 대책의 가장 큰 특징은 단순한 인허가 물량이 아닌, 실제 공사의 시작을 의미하는 ‘착공’을 기준으로 공급 목표를 관리한다는 점입니다.
또한, 한국토지주택공사(LH)가 민간에 택지를 매각하던 기존 방식에서 벗어나 직접 주택을 건설하고 공급하는 LH 직접시행 공공택지 제도를 전면 도입합니다. 이는 개발 이익을 공공이 환수하고, 공급 속도를 획기적으로 높이려는 정부의 강력한 의지를 보여줍니다. 이와 함께 규제지역의 주택담보대출비율(LTV) 하향, 1주택자 전세대출 한도 축소 등 즉각적인 금융 규제 강화도 동시에 시행됩니다. 이번 글에서는 9.7 부동산대책의 핵심 내용을 상세히 분석하고, 시장에 미칠 영향과 향후 전망까지 깊이 있게 살펴보겠습니다.
9.7 부동산대책 135만호 공급의 배경과 목표
이번 9.7 부동산대책 135만호 공급의 핵심 목표는 명확합니다. 2026년부터 2030년까지 5년간 수도권에 연 27만 호, 총 135만 호의 주택 착공을 달성하여 불안정한 주택 시장에 확실한 공급 신호를 보내는 것입니다. 이는 최근 3년간 수도권의 연평균 주택 착공 실적인 18만~19만 호 대비 약 40% 이상 대폭 확대된 수치입니다. 정부는 이를 통해 공급 부족에 대한 시장의 우려를 불식시키고 집값 안정을 꾀하고자 합니다.
특히 주목할 점은 공급 목표의 기준을 ‘인허가’에서 ‘착공’으로 변경했다는 것입니다. 과거 많은 공급 대책이 인허가 실적에만 초점을 맞춰 실제 주택이 공급되기까지 상당한 시간이 걸리거나, 계획이 무산되는 경우가 많았습니다. 정부는 착공 기준으로 성과를 관리함으로써 계획과 실행 사이의 괴리를 줄이고, 실질적인 공급 실행력을 높이겠다는 의지를 분명히 했습니다. 이러한 공급 목표는 제3차 중장기 주택 계획(2023~2032)의 수요 분석 결과를 바탕으로 과학적으로 산정되었습니다.
연 27만 호 착공, 어떻게 구성되나
정부는 연 27만 호라는 도전적인 착공 목표를 달성하기 위해 다각적인 공급 포트폴리오를 구성했습니다. 단순히 아파트를 짓는 것을 넘어, 다양한 방식의 주택 공급을 총동원하여 목표를 달성하겠다는 계획입니다.
주요 공급 시나리오는 다음과 같습니다.
- LH 직접시행 공공택지: LH가 택지 조성부터 주택 건설까지 직접 맡아 신속하게 주택을 공급하는 핵심적인 방식입니다.
- 도심 재개발 및 재건축: 용적률 완화 등 인센티브를 통해 노후화된 도심 지역의 정비사업을 활성화하여 공급 물량을 확보합니다.
- 노후 임대주택 재건축: 오래된 공공 임대주택 단지를 현대적인 주거 공간으로 재건축하여 공급의 질과 양을 동시에 높입니다.
- 국유지 및 공공청사 재정비: 활용도가 낮은 국가 소유 토지나 이전하는 공공청사 부지를 주거용으로 전환하여 공급을 늘립니다.
- 오피스텔 및 도시형 생활주택 매입: 민간의 오피스텔이나 도시형 생활주택을 매입하여 공공임대주택으로 전환하는 등 틈새 공급 방안도 활용합니다.
이와 더불어 1기 신도시 선도지구의 사업 절차를 단축하고 물량을 확대하며, 도심복합사업 시즌2를 추진하는 등 지역별, 유형별 맞춤형 보완책을 통해 공급 실행력을 극대화할 방침입니다.
LH 직접시행 공공택지의 구조와 변화
이번 대책에서 가장 혁신적인 변화는 LH 직접시행 공공택지 제도의 도입입니다. 이는 기존에 LH가 택지를 조성한 뒤 민간 건설사에 매각하던 방식에서 벗어나, LH가 직접 주택을 건설하여 분양 및 임대까지 책임지는 방식으로의 대전환을 의미합니다. 이를 통해 두 가지 핵심 목표를 동시에 추구합니다. 바로 개발 이익의 공공 환수와 공급 속도 제고입니다.
과거 민간 매각 방식에서는 과도한 개발 이익이 민간으로 흘러가고, 토지 매입 경쟁으로 인해 분양가가 상승하는 부작용이 있었습니다. 하지만 LH 직접 공급 방식은 개발 과정에서 발생하는 이익을 공공이 흡수하여 분양가를 안정시키고, 그 재원을 다시 주거 안정 사업에 투자하는 선순환 구조를 만들 수 있습니다. 또한, LH가 사업 전반을 주도함으로써 복잡한 인허가 절차나 사업 지연의 위험을 줄이고, 계획된 일정에 맞춰 신속하게 주택을 공급하는 것이 가능해집니다.
정부는 상업용지나 공공용지 등 비주택용지를 정기적으로 심의하여 주거용으로 전환하는 방안을 통해 추가 물량을 확보하고, 서울 서리풀과 과천 등 신규 공공택지의 착공 계획과 연계하여 공급 효과를 극대화할 계획입니다.
수요 억제를 위한 금융 규제 변화
정부는 대규모 공급 계획과 함께 강력한 수요 관리 정책도 병행합니다. 주택 시장의 과열을 막고 투기 수요를 억제하기 위한 금융 규제 강화가 즉각적으로 시행됩니다.
| 규제 항목 | 기존 | 변경 |
|---|---|---|
| 규제지역 LTV | 50% | 40% |
| 1주택자 전세대출 한도 | 제한 없음 | 2억 원 |
표에서 볼 수 있듯, 강남3구와 용산 등 규제지역의 주택담보인정비율(LTV)이 기존 50%에서 40%로 하향 조정됩니다. 이는 주택 구매 시 대출을 통한 자금 조달의 문턱이 높아짐을 의미합니다. 또한, 1주택 보유자가 추가로 전세대출을 받을 경우 그 한도가 2억 원으로 축소되어 갭투자와 같은 투기적 수요를 차단하는 효과를 낼 것으로 보입니다.
정부는 이와 함께 관계 부처 합동으로 투기 및 편법 자금 대응 조직을 설치하여 시장 교란 행위에 대해 강력히 대응하겠다는 의지를 밝혔습니다. 다만, 추가적인 규제지역 확대에 대해서는 시장 상황을 면밀히 살피며 신중하게 접근하겠다는 입장을 유지했습니다.
9.7 부동산대책의 구체적인 일정과 로드맵
9.7 부동산대책 135만호 공급은 2025년 9월 7일 발표를 기점으로 즉시 효력을 발휘하며, 본격적인 주택 착공은 2026년부터 시작됩니다. 정부는 2026년부터 2030년까지 5개년 동안 연평균 27만 호의 착공 실적을 꾸준히 관리해 나갈 계획입니다.
연도별 목표와 누적 실적을 보여주는 타임라인 그래프를 상상해보면, 2026년부터 시작된 막대가 매년 꾸준히 상승하여 2030년에는 최종 목표인 135만 호에 도달하는 모습을 그릴 수 있습니다. 일부 신규 공공택지의 경우, 부지 조성 및 인허가 절차를 거쳐 2029년부터 착공에 들어가는 등 세부적인 사업별 마일스톤도 함께 관리될 예정입니다. 이는 장기적인 관점에서 안정적인 공급 기반을 마련하려는 정부의 계획을 보여줍니다.
지역과 사업 유형별 영향 심층 분석
이번 대책은 지역과 사업 유형에 따라 각기 다른 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
- 서울 및 수도권 핵심 입지: 강남3구, 용산 등 주요 지역은 규제지역으로 유지되면서 강력한 대출 규제가 적용됩니다. 이들 지역은 높은 수요에 비해 공급이 제한적이었으나, 향후 도심복합사업 등을 통해 공급이 확대될 경우 수급 구조에 어떤 변화가 생길지 면밀한 관찰이 필요합니다.
- 1기 신도시: 선도지구 지정 및 물량 확대는 긍정적이지만, 대규모 이주가 시작될 경우 주변 지역의 전세 시장이 불안해질 수 있습니다. 따라서 이주 수요를 분산시키기 위한 단계적 착공과 대체 주택 확보 방안이 시장 안정성의 핵심 과제가 될 것입니다.
- 도심복합 및 역세권: 용적률을 한시적으로 완화해주는 인센티브는 도심 내 공급을 확대하는 중요한 파이프라인이 될 것입니다. 노후화된 역세권이나 저밀 개발 지역이 고밀도 주거복합단지로 탈바꿈하면서 도심의 활력을 높이고 직주근접이 가능한 양질의 주택을 공급하는 데 기여할 전망입니다.
성공적인 착공을 위한 리스크와 실행 과제
과거 정부의 공급 대책들이 목표 달성에 어려움을 겪었던 이유는 금리 인상, 공사비 급등, 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 시장 경색 등 외부 변수가 많았기 때문입니다. 이번 대책이 성공하기 위해서는 이러한 리스크를 철저히 관리하고, 착공 실현 가능성을 높이기 위한 제도적 보완이 필수적입니다.
가장 중요한 과제는 인허가 통합심의를 활성화하고, 과도한 기부채납 부담을 완화하는 등 사업 추진 과정의 병목 현상을 해소하는 것입니다. 사업 기간이 단축되고 비용 부담이 줄어야 민간과 공공 모두 적극적으로 주택 공급에 나설 수 있습니다. 또한, 토지거래허가구역 지정이나 규제지역 조정과 같은 정책의 불확실성을 줄여 시장 참여자들이 안정적으로 미래를 예측하고 계획을 세울 수 있도록 해야 합니다.
부동산 시장 단기, 중기, 장기 전망
이번 대책이 부동산 시장에 미칠 영향은 시기별로 다르게 나타날 것입니다.
| 기간 | 전망 요지 |
|---|---|
| 단기 (6~12개월) | 강화된 대출 규제로 인해 매수 심리가 위축되고, 거래량 회복은 점진적으로 이루어질 가능성이 높습니다. 시장은 정책 변화에 적응하며 숨 고르기에 들어갈 것입니다. |
| 중기 (2026년~2028년) | 착공이 본격화되면서 공급 확대에 대한 기대감이 커지지만, 실제 분양과 입주까지는 시간이 걸려 체감 공급 효과는 제한적일 수 있습니다. |
| 장기 (2029년~2030년 이후) | 신규 공공택지에서 건설된 주택들이 본격적으로 시장에 풀리면서 전세 및 매매 시장 안정에 실질적으로 기여할 것으로 전망됩니다. 정책의 성패가 드러나는 시기입니다. |
나에게 맞는 체크리스트: 독자 유형별 행동 가이드
이번 정책 변화에 따라 각자의 상황에 맞는 대응 전략을 세우는 것이 중요합니다.
- 무주택 실수요자: 강화된 규제지역의 대출 조건을 꼼꼼히 확인하고, 자신의 자금 상황에 맞는 계획을 세워야 합니다. 특히 공공택지에서 공급되는 주택의 분양 유형, 소득 및 자산 요건을 미리 파악하고 청약 전략을 준비하는 것이 좋습니다.
- 1주택 갈아타기 수요자: LTV 하향과 전세대출 한도 축소로 인해 자금 조달 계획에 차질이 생길 수 있습니다. 보유 주택의 매도 시점과 이사 갈 주택의 매수 시점을 신중하게 조율하고, 부족한 자금을 어떻게 마련할지 재점검해야 합니다.
- 다주택 및 보유자: 규제지역이나 토지거래허가구역 지정 변화 등 정책 동향을 지속적으로 주시해야 합니다. 세금 및 대출 규제가 자산 운용에 미치는 영향을 분석하고, 포트폴리오 조정 여부를 검토할 필요가 있습니다.
- 건설 및 정비사업자: 인허가 통합심의, 기부채납 부담률 상한 등 완화된 제도를 적극적으로 활용하여 사업성을 높이는 전략이 필요합니다. 또한, PF 시장의 불확실성에 대비하여 리스크를 분산할 수 있는 안정적인 자금 조달 구조를 설계하는 것이 중요합니다.
9.7 부동산대책, 자주 묻는 질문들 (FAQ)
Q: 135만 호는 분양이 아니라 ‘착공’ 기준인가요?
A: 네, 맞습니다. 9.7 부동산대책 135만호 공급은 서류상의 계획이 아닌, 실제 공사의 시작을 의미하는 착공 기준으로 관리하여 정책의 실행력을 높이는 것이 핵심 원칙입니다.
Q: LH 직접시행이면 민간 건설사는 참여할 수 없나요?
A: LH가 토지를 민간에 매각하는 방식이 줄어드는 것은 사실입니다. 하지만 LH가 직접 시행하는 사업에서도 시공 등 다양한 분야에서 민간 건설사의 참여는 계속될 것입니다. 핵심은 개발의 주도권과 이익을 공공이 가져간다는 점입니다.
Q: 규제지역은 더 늘어나나요?
A: 정부는 규제지역 확대에 대해 매우 신중한 입장입니다. 시장이 과열될 조짐을 보일 경우 추가 지정을 검토할 수 있지만, 현재로서는 시장 상황을 면밀히 관찰하며 대응하겠다는 방침입니다.
Q: 정책 효과는 언제쯤 체감할 수 있나요?
A: 착공에서 실제 입주까지는 통상 2~3년의 시간이 걸립니다. 따라서 단기적인 시장 안정 효과는 제한적일 수 있으며, 본격적인 정책 효과는 신규 주택 공급이 가시화되는 중장기적인 관점에서 나타날 것으로 전망됩니다.
핵심 부동산 용어 정리
- 공공택지: 정부나 LH(한국토지주택공사)가 주택을 짓기 위해 계획적으로 조성하여 공급하는 땅을 말합니다.
- 도심복합사업: 도심의 낡거나 비어있는 부지를 활용하여 주거, 상업, 문화 기능이 어우러진 복합 단지로 개발하는 사업입니다.
- 착공 vs 인허가: 인허가는 집을 지어도 좋다는 행정적 허가를 받는 단계이며, 착공은 허가를 받은 뒤 실제로 땅을 파고 공사를 시작하는 단계를 의미합니다.
- 토지거래허가구역: 부동산 투기를 막기 위해 지정하는 구역으로 이곳에서 일정 규모 이상의 땅을 사거나 팔 때는 반드시 관할 구청장의 허가를 받아야 합니다.
- LTV (Loan To Value): 주택담보대출비율을 뜻하는 말로 집값 대비 대출을 받을 수 있는 최대 한도를 의미합니다.
- 전세대출 한도: 전세 보증금을 마련하기 위해 금융기관에서 빌릴 수 있는 최대 금액을 말합니다.